文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的(de)全国(guó)住房和(hé)城乡建设(shè)工作会议提出(chū)“有条件(jiàn)的(de)可以进行现房(fáng)销(xiāo)售”，不足一个月时间，已(yǐ)有(yǒu)山(shān)东、安(ān)徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没(méi)实(shí)力的别建了，不(bù)能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产(chǎn)从大(dà)开发时代步(bù)入高质量(liàng)发展阶段(duàn)的必然(rán)趋势，也是对购房老百姓的最(zuì)大保护(hù)。98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。以(yǐ)后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复(fù)市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税(shuì)。如果按照经(jīng)济(jì)规(guī)律办事，中国一定能实(shí)现房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健(jiàn)康(kāng)发展，跨过这道关(guān)，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消预售制、改为(wèi)现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一(yī)手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制(zhì)是对(duì)购买者的(de)单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对(duì)购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房的风(fēng)险。从行业(yè)层面看(kàn)，预售制助推部(bù)分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇到(dào)下行(xíng)周期(qī)，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这样有(yǒu)助于落(luò)实中央房住不(bù)炒精神、有助于保障(zhàng)购房老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么(me)来(lái)的(de)？国外什么情况？简单科普一下：商(shāng)品房预售最早源于(yú)中国香港(gǎng)，俗(sú)称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆(gān)的方(fāng)式(shì)。98年(nián)房改，由于商品(pǐn)房短缺(quē)，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品房预售(shòu)制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家一般有(yǒu)严格的(de)监管保障措施，开发(fā)商在项目获(huò)得政府(fǔ)批准后(hòu)才可(kě)以开(kāi)始销售(shòu)，买家在购买期房后并非像中(zhōng)国(guó)一(yī)样在支付完(wán)首付款(kuǎn)后从银行一次(cì)性(xìng)贷款支付剩余(yú)全部(bù)房款，而是根(gēn)据(jù)开发商工程(chéng)进(jìn)度在(zài)完全交(jiāo)房前(qián)进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要(yào)严格的资金监管、分(fēn)期支付(fù)以及(jí)违约处罚措施(shī)作为保障的，如果(guǒ)没有这(zhè)些保障措施，一(yī)定会触发(fā)风险，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平，所以(yǐ)不如借机(jī)取消预(yù)售制度(dù)，以后改为现房销售。客(kè)观讲预售制度有(yǒu)一(yī)定历史阶段性，现在(zài)中国住房(fáng)进(jìn)入存量时代，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度有助(zhù)于降负(fù)债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这(zhè)需要配(pèi)套房企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市(shì)场(chǎng)信心和房地产长效(xiào)机制。这是个(gè)技术活(huó)，只要坚持(chí)市场化改革(gé)，中国一定能化(huà)解这个难题，让房地产(chǎn)回归(guī)实体经济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所(suǒ)有商(shāng)业(yè)的本质是(shì)向善(shàn)，是(shì)以客户(hù)为中心，房(fáng)地(dì)产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大的(de)事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好房幸(xìng)福一家人(rén)。从这(zhè)个角(jiǎo)度(dù)，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)、实施现房(fáng)销售是实(shí)现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展(zhǎn)的(de)重大(dà)措施(shī)。在当(dāng)前的(de)情况下(xià)，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持当期三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者(zhě)十(shí)年前在国务院发展研究中心参与财(cái)税(shuì)改(gǎi)革(gé)方案研究(jiū)时，对预(yù)售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等进行过长(zhǎng)期系统的专项研究(jiū)。（参考(kǎo)后来形(xíng)成的专(zhuān)著《房(fáng)地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十(shí)年(nián)代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等(děng)问题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香(xiāng)港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身(shēn)于(yú)木屋或(huò)者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不(bù)过(guò)大多(duō)数(shù)居民的(de)储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单(dān)位(wèi)，需(xū)要(yào)雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租(zū)是中(zhōng)国香港(gǎng)地(dì)产(chǎn)行业盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转(zhuǎn)让(ràng)难、出(chū)租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一(yī)系列问题，不少地产商(shāng)开(kāi)始探(tàn)求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售(shòu)。这模式(shì)一经推(tuī)行(xíng)，购买楼宇的市(shì)民数量有所增(zēng)加，开发(fā)商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭(jiē)”模(mó)式引入房(fáng)地产销售(shòu)，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着独到(dào)的见解(jiě)，在努力寻(xún)求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一(yī)块地盘后(hòu)，除了分层出售(shòu)、还印(yìn)发(fā)售(shòu)楼说明书(shū)，上有(yǒu)文字(zì)详(xiáng)尽说明楼宇(yǔ)的地势环境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一个亮点，即先收取买家(jiā)的订(dìng)金，采用类似租金(jīn)的分期付款形(xíng)式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自(zì)己(jǐ)的(de)房产。这种方式减轻(qīng)了民众(zhòng)购房的资(zī)金压力，加速了房屋(wū)的建造和销售，也解决(jué)了(le)制造商(shāng)的资金问题，降低投资(zī)风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模(mó)式成(chéng)为当时中国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市(shì)场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求(qiú)的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模(mó)式推动(dòng)了(le)中国(guó)香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部门不断完善、规(guī)范化，建立健全的监管机制，促进市场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管(guǎn)理部门提升了对于预售楼花制(zhì)度的监(jiān)管(guǎn)，即(jí)要求开(kāi)发商在预售前，确保地价款已经(jīng)全部(bù)支付，还要证明(míng)自身有资金等能力(lì)把项目完(wán)成，资金需放入律师所托管，支取时(shí)需律所和建筑(zhù)师的(de)核准。为了防(fáng)止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香港要求律(lǜ)师行在银行开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发(fā)商(shāng)操作等采取(qǔ)全透(tòu)明化(huà)机制(zhì)，且银(yín)行的责(zé)任上升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险方，后续需自(zì)身推动(dòng)项目完(wán)工。随着监管体系(xì)逐(zhú)步(bù)完善(shàn)，出(chū)现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地面临住房(fáng)需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花(huā)”制(zhì)度(dù)。建(jiàn)国(guó)以来(lái)，中国内(nèi)地优先发展重工业(yè)，强调基础(chǔ)建设，这(zhè)一(yī)导(dǎo)向使前期发展(zhǎn)工业化的(de)进程(chéng)大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套(tào)问题，才能进一步推进城(chéng)市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利(lì)分房制度(dù)，住房(fáng)市场(chǎng)发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福(fú)利分房(fáng)制度也出现了(le)分配不公、效(xiào)率低、配套(tào)差等问题，因此福利分房制度不再(zài)适用于当时(shí)的国情(qíng)。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而社(shè)会缺少大型房(fáng)地产开发商，商品房供应(yīng)量小(xiǎo)的困(kùn)境，此时引入中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地(dì)房地产市场(chǎng)的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地(dì)逐步引(yǐn)进中国香港(gǎng)预售商品房制度(dù)，先后出台多项文(wén)件，大力(lì)支持国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年(nián)，国(guó)务院出台《关于进(jìn)一步深化城镇(zhèn)住房制度(dù)改革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐(zhú)步实行住房(fáng)分配货币化、住(zhù)房供给商(shāng)品化、社会化的(de)住房新体制，从计划经济下的福利分房转向(xiàng)市场经(jīng)济(jì)的商品房。房地(dì)产市(shì)场采(cǎi)用(yòng)预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺(quē)少资金和开发时间周(zhōu)期长的两(liǎng)大难(nán)题，开(kāi)发商以预售款撬(qiào)动下一个(gè)项目的开发，形成滚动开(kāi)发(fā)模式(shì)，住房(fáng)供应速度加快。自此(cǐ)中国(guó)内地(dì)开始房改货币化，中国人民银行等(děng)多方(fāng)迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支(zhī)持购房者，极大作(zuò)用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房预售制(zhì)度(dù)。预(yù)售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资(zī)金压力，加快(kuài)城镇(zhèn)住房建设。具(jù)体来说(shuō)，是指房地(dì)产开(kāi)发企(qǐ)业将正(zhèng)在建设(shè)中(zhōng)的房屋预先出售给(gěi)购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区(qū)别(bié)于中国(guó)香港，在中国内地实践(jiàn)过(guò)程中(zhōng)，商品房预售(shòu)流程为：房地(dì)产开发商办理预售许可证-签(qiān)订(dìng)商品(pǐn)房买卖合同-进行(xíng)备案登记和预告(gào)登记-交(jiāo)付房屋。在(zài)购房过程中，购房(fáng)者需要(yào)一次性付(fù)清(qīng)首付(fù)款，并采用银行贷款的形式一次(cì)性付(fù)清剩(shèng)余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可能(néng)已拿到了全(quán)部(bù)购房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中国(guó)香(xiāng)港的(de)按照(zhào)工(gōng)程(chéng)进度付款有所不同(tóng)。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预售制商品房(fáng)也(yě)开启了高周(zhōu)转、高(gāo)杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　作为中国内(nèi)地(dì)商品房销售的(de)最主要方式，预售(shòu)制极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房供应(yīng)，推(tuī)动(dòng)了城镇化发展进程(chéng)。预(yù)放在里面睡一晚是什么感受，放里面睡觉是什么样的感受售制在过去20多(duō)年对中国(guó)内地房(fáng)地(dì)产市(shì)场的稳(wěn)步(bù)发展起到(dào)了重要作用，不仅解决了(le)房地产市场快速发(fā)展阶(jiē)段的资金需求(qiú)，也提(tí)高了居民居(jū)住水平，中国(guó)内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事(shì)业(yè)取得巨大进步，数十年(nián)时(shí)间走完发达国家(jiā)几百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇化(huà)进(jìn)程进入快速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市建(jiàn)成区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅(zhái)存量(liàng)从不到14亿平(píng)增(zēng)至(zhì)313.2亿(yì)平(píng)，城镇人均住房(fáng)建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方米增(zēng)至34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住(zhù)房套(tào)数从约3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国(guó)内地商品房销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地(dì)商品住宅(zhái)期(qī)房销售面积占总销(xiāo)售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动(dòng)了中国内(nèi)地房地产行业(yè)的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁(fán)荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投资完成(chéng)额(é)从(cóng)0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销(xiāo)售(shòu)金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业(yè)的快速发展，房(fáng)地产企业从无到有(yǒu)、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产(chǎn)也成(chéng)为拉(lā)动中国内地经济(jì)高(gāo)增长的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济(jì)增(zēng)长渠道，房地产带动的上下游产业链(liàn)特别(bié)长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中(zhōng)房地产对(duì)金(jīn)融(róng)、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的(de)投资占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开(kāi)发(fā)投资占(zhàn)固(gù)定(dìng)资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各项贷(dài)款(kuǎn)余额的比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占比(bǐ)超过(guò)三分之一。从房地(dì)产融资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房企大面(miàn)积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财(cái)富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国(guó)住(zhù)房(fáng)市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿(yì)美(měi)元(yuán)、日本的(de)10.8万亿美元、英(yīng)法(fǎ)德三国合计(jì)的31.5万(wàn)亿(yì)美(měi)元。从(cóng)住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德(dé)国的(de)64％。中国住(zhù)房市(shì)值与股债房市值(zhí)的比(bǐ)例较高，主要是(shì)因为(wèi)住房市值高，以及中(zhōng)国资本市(shì)场发育尚不(bù)成熟(shú)，直接融资比例较低(dī)，股票、债券市值较低，居民(mín)投(tóu)资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售制背后(hòu)潜(qián)藏的风(fēng)险确(què)实存在，当前的负面效(xiào)应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的(de)单方(fāng)面不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待(dài)期(qī)一般为(wèi)两年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖(mài)”、房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房等(děng)风险。另外，购(gòu)房者和开发商之间的购(gòu)房合同(tóng)、购房者(zhě)和银行的按(àn)揭贷款合同是两个独立的(de)合(hé)同(tóng)关系，如果(guǒ)开发商发生违(wéi)约，购(gòu)房者(zhě)只能根据购房合同向开发商主张权力(lì)，但(dàn)依(yī)旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷(dài)款偿还(hái)，因此购房者承(chéng)担的风(fēng)险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列(liè)风险，进(jìn)行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭(jiē)贷款的发放方(fāng)，一旦房企(qǐ)因为市(shì)场波动或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系(xì)列问题(tí)，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况，而房(fáng)企通过与购房(fáng)者(zhě)签订的预售合同和(hé)按揭合同，已经(jīng)从银行获得(dé)房款，如(rú)果购房(fáng)者丧失还(hái)款(kuǎn)能力(lì)或短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者(zhě)的(de)预售监管资金(jīn)去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那(nà)就(jiù)是(shì)“没钱(qián)”，即没钱付工程(chéng)款。在(zài)2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法(fǎ)》中明确(què)规定了开(kāi)发企业预售商品房所得款项应(yīng)当用于(yú)有关(guān)的(de)工程建设，商(shāng)品房预售款监管的具体办法，由(yóu)房地产管(guǎn)理部门(mén)制定。但多年以(yǐ)来全国并(bìng)没有统一(yī)的预售资金(jīn)监管规定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明(míng)、重庆、长沙(shā)等城(chéng)市重点监(jiān)管(guǎn)资金比(bǐ)例为总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按(àn)照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面(miàn)积(jī)或者(zhě)项目(mù)工程总额报价计算重点(diǎn)资金。而事实是(shì)，不(bù)少购房(fáng)款未进入监管账户、或进入(rù)监管(guǎn)账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月(yuè)供(gōng)却被迫继(jì)续(xù)还款。那么(me)，监管(guǎn)账户资金(jīn)如何被挪(nuó)走的？实(shí)际(jì)上，在过去(qù)房地产大开(kāi)发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如(rú)工程总承包方，以工程建(jiàn)设名义(yì)，获得监管(guǎn)账户拨付(fù)资金，再由(yóu)工(gōng)程方将资金(jīn)转给房企，而(ér)拨付(fù)的工程款，远超工程进(jìn)度(dù)所需。通过这(zhè)些方式(shì)套取的资金(jīn)，在房企各(gè)地项目(mù)间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供(gōng)了资金流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘(pán)建(jiàn)设，形成一种资金循环高(gāo)周转模式(shì)，但(dàn)一定程度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品(pǐn)房(fáng)预售制度呈(chéng)现以下(xià)特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于(yú)购房(fáng)者预付(fù)资(zī)金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重：要求购房者支付的(de)预付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，绝大部(bù)分房(fáng)款在房(fáng)屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方式：预付款一般以定金(jīn)方式支付，或按工(gōng)程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工程进(jìn)度(dù)付(fù)款，按(àn)揭贷款按照(zhào)工程(chéng)进度(dù)逐渐发放(fàng)，购房(fáng)者开始月供；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护(hù)：为预售(shòu)商品房提供(gōng)期房(fáng)烂尾(wěi)保险，在(zài)商(shāng)品房(fáng)出现(xiàn)重(zhòng)大延(yán)期(qī)或重大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质量的保障有(yǒu)两(liǎng)种方式，一是期房由政府或第(dì)三方验收(shōu)合(hé)格并(bìng)提供验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房者(zhě)支付的房款。二是(shì)开发商为(wèi)购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　美国期房(fáng)定金一(yī)定期限内(nèi)无条件返还，最低首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付首付，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节(jié)，定金比例(lì)一(yī)般为(wèi)房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首付外，购(gòu)房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美(měi)国为防止开发商挪用资金(jīn)，购房者的定金及(jí)首(shǒu)付款由第三方公证行或(huò)产(chǎn)权(quán)保险(xiǎn)公司的信托账户监管(guǎn)。如(rú)果(guǒ)开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂(làn)尾(wěi)，购(gòu)房(fáng)者资金(jīn)可通过(guò)申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且不(bù)承担任何责(zé)任与损失。而开发商在房屋建设过(guò)程中的资(zī)金(jīn)全(quán)部来自(zì)银行，银行根据工程进度向(xiàng)开发商提供一定(dìng)比例的贷(dài)款，由(yóu)于开发商挪用资金(jīn)直接(jiē)损害银行利(lì)益，银行有(yǒu)充分动机监(jiān)管开发商(shāng)施工进度(dù)。开发商在(zài)房屋交付时需(xū)取(qǔ)得由政府相(xiāng)关部门(mén)经审(shěn)查后(hòu)发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证向银(yín)行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首(shǒu)付购房，房款按建(jiàn)造工期进度(dù)支(zhī)付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开发商(shāng)或购房者可购(gòu)买期(qī)房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方(fāng)面(miàn)，德(dé)国开发商在(zài)项目获(huò)批后即可预售房(fáng)屋。签署购房(fáng)合(hé)同前(qián)，购房(fáng)者(zhě)需支付约2000欧(ōu)的定(dìng)金并(bìng)进行预约公证(zhèng)，签订(dìng)合同后(hòu)定金退还。如(rú)由于任何原因不能购(gòu)买，定金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合(hé)同后，购房者需支付公证(zhèng)费(fèi)和土地交易税，分别(bié)为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最(zuì)低首(shǒu)付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德国(guó)也采取(qǔ)按工(gōng)期支付(fù)房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付(fù)，具体支付节点、比例因项目而异。一般(bān)来说，支付节点可分(fēn)为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内(nèi)清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购(gòu)房者可在支付房款前(qián)申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行按施(shī)工节(jié)奏分(fēn)多次发(fā)放贷款，每(měi)笔(bǐ)贷(dài)款(kuǎn)给予购房者一定使用期限，期(qī)限结束后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国(guó)保险公司(sī)针对期(qī)房(fáng)设计了两种保险，保险(xiǎn)的(de)功能是当房屋出现重大延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司保(bǎo)证(zhèng)开(kāi)发商赔(péi)偿或(huò)修复，开发商(shāng)破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方(fāng)律师(shī)严格监管。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买卖双方均有一名律师(shī)，负责沟通期房交易中的房产、资(zī)金、合同等各个(gè)环节，各环(huán)节内容(róng)确(què)认无误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英国设置了(le)10％定金保险保护机制，当开发商出现财务(wù)、经(jīng)营(yíng)问(wèn)题时，购房者(zhě)10％的定金由保险(xiǎn)公(gōng)司赔(péi)付(fù)，而超出10％的(de)部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合(hé)同(tóng)签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英(yīng)国采取按工(gōng)程进(jìn)度付款的方式，但是交房前付款比(bǐ)例(lì)相(xiāng)对较低(dī)，一般(bān)会在合(hé)同(tóng)签订(dìng)6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国(guó)规定(dìng)房屋(wū)必须经过房产公证(zhèng)公(gōng)司的检(jiǎn)验验(yàn)收后才能(néng)交付，交付后方(fāng)可(kě)按揭还贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节，英(yīng)国期(qī)房预售资金监管极为严格(gé)，资金也(yě)由律师监管，在确认(rèn)工程进度、支付相(xiāng)关款项过(guò)程(chéng)中，由买房律师(shī)将资金转给卖方(fāng)律(lǜ)师，卖(mài)方律师转给(gěi)开发(fā)商，即资金在进(jìn)入开发商账户前经(jīng)过两道关口，有(yǒu)利(lì)于保障购房(fáng)者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预售房定金(jīn)保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需(xū)返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日本二战结束(shù)后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经(jīng)多次修订(dìng)，目前是唯一一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定(dìng)金保护(hù)方面，根据日本(běn)《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购(gòu)房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部(bù)分，法律要(yào)求开发商必须完成定金保全(quán)措施才可(kě)预售。什么是定(dìng)金保全措施？即(jí)买卖双方(fāng)签订购(gòu)房合同时，开发商向金(jīn)融机构或(huò)指定保证机构(gòu)或保险机构签订定金保证(zhèng)委托合(hé)同，设(shè)置(zhì)购房(fáng)者定金的(de)保证或保险(xiǎn)，并将相应(yīng)的保证金(jīn)证(zhèng)明书交付给购房者(zhě)。除定(dìng)金外，其他预(yù)先支付(fù)的购(gòu)房款也受该措(cuò)施保护。若(ruò)开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向(xiàng)金融机构或保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付(fù)违约金，一般约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节，交(jiāo)房前(qián)只需支(zhī)付最多(duō)不超20％的定(dìng)金，签订购(gòu)房合同后，购房者即可(kě)向银行申(shēn)请(qǐng)贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返还相当于(yú)3.75％房(fáng)款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程(chéng)进度支(zhī)付，所有资金进银行(xíng)专门(mén)项目资金账户(hù)，交房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购权合同以及订(dìng)金返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需(xū)支付(fù)5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请(qǐng)放在里面睡一晚是什么感受，放里面睡觉是什么样的感受按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余(yú)款支付上，新(xīn)加坡期房同样(yàng)采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款的方式(shì)，《发展商(shāng)条例》对(duì)期(qī)房付款流(liú)程(chéng)做(zuò)了统一详细(xì)规定(dìng)，要(yào)求所有(yǒu)开发商遵(zūn)守(shǒu)，支付(fù)节点一般为(wèi)合同(tóng)签订后、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷(dài)款也(yě)依照工程进(jìn)度放款(kuǎn)，月(yuè)供在此(cǐ)过程中随(suí)着放出贷(dài)款的(de)增(zēng)加而增加(jiā)，未放款(kuǎn)部分无(wú)需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金(jīn)与付款会存入银行专门(mén)的(de)项目(mù)资(zī)金账(zhàng)户(hù)，账户资金(jīn)提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的(de)房屋保修期(qī)，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了政策出手临界点，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)和(hé)房(fáng)企重组。一方面，加(jiā)大对刚(gāng)需(xū)和改善型需求的(de)支持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局(jú)部(bù)停(tíng)贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从(cóng)现在(zài)起(qǐ)，对(duì)还在(zài)正(zhèng)常(cháng)运转的房企包(bāo)括民(mín)营企业，加(jiā)大支持力(lì)度，由(yóu)优(yōu)质(zhì)房(fáng)企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为(wèi)每个房(fáng)企配(pèi)套AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金融(róng)工具配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来(lái)看，应充分估计(jì)形势复杂性和人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效(xiào)机制。长效机制四大(dà)关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和(hé)房地产税。定金(jīn)环节，建立开发商违约后定金保护机(jī)制(zhì)，如将已支付定(dìng)金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金(jīn)安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为(wèi)房屋重(zhòng)大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建(jiàn)立按工(gōng)程进度(dù)付款机制(zhì)或(huò)交房后按揭贷款机(jī)制，充分保护(hù)购(gòu)房者的权益(yì)。资(zī)金监(jiān)管(guǎn)环节，引入独立于(yú)开(kāi)发商、银行的第三方(fāng)资金监(jiān)管机(jī)构，或由政府相(xiāng)关(guān)部(bù)门直接监管，以(yǐ)此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节，建立(lì)商(shāng)品(pǐn)房保修期制(zhì)度。保修(xiū)期内，开(kāi)发商应(yīng)对房(fáng)屋质量(liàng)问(wèn)题全权负责、免费维修(xiū)，购房者在(zài)保修(xiū)期结束后支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取(qǔ)消商品房预(yù)售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全国(guó)套(tào)户比超过(guò)1，从大开(kāi)发(fā)进入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的预售制已经过(guò)时了(le)，该(gāi)取(qǔ)消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是(shì)所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根本(běn)最实(shí)质的(de)保障，这样(yàng)将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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